중고거래가 트렌드로 자리잡으면서 플랫폼의 영역이 부동산까지 미치게 되었는데요. 실제 직거래 매물은 세자릿수를 넘기고 단독다가구 역시 30% 달하고 있는것으로 나타났습니다. 오늘은 부동산 직거래방법 계약서 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
사실 공인중개사를 통해 진행하는 것이 원칙 이였지만 이제는 소비자가 고가의 중개수수료가 부담이 되고 전세사기가 발생하는 일도 생겨 불신도 많아짐에 따라 부동산 직거래를 선호하는 분들이 많아졌죠.
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부동산 직거래방법 계약서 주의사항
직거래는 공인중개사를 거치지 않기 때문에 중개 수수료를 부담하지 않는 장점이 있으며 거래진행이 빠르게 이루어집니다. 소비자 입장에서는 경기가 침체됨에 따라 직거래를 통하여 수수료를 조금이나마 줄일 수 있는 방법을 선택하고 있는데요. 하지만, 여기서 직거래인 만큼 리스크에 대한 우려도 나오기 때문에 주의하셔야 할 사항은 알아두는 게 좋습니다.
직거래시 허위매물 조심해야
중개수수료를 내지는 않지만 대신 직접 신경써야 할 부분이 많습니다. 직거래의 경우 허위매물 사기 등의 사례가 있을 수 있으며, 건축물 대장을 꼭 확인해야 하고 30일이내 실거래가 신고를 해야 합니다. 그렇기때문에 자세히 알지 못하면 오히려 공인중개사를 통한 거래가 나을 수 있는데요.
가족법인을 활용한 직거래 주의
최근 가족간 직거래로 이뤄진 부동산 불법거래가 증가하고 있습니다. 이는 최근 전국 아파트거래에서 직거래가 차지하는 비율이 증가함에 따라 국토부에서는 아파트 시세보다 현저히 높거나 낮은 가격에 거래하는것을 보고 불법거래로 보고 있습니다. 혐의가 확정되면 탈루세액을 징수 하며 대출금 회수 및 과태료가 부가됩니다.
시가로 거래해야
보통 내 자녀에게 아파트를 팔고 싶다면 시가보다 30% 싸게 혹은 비싸게 팔 수있지 않나 오해하는데 실제 특수관계자와 아닌 자와 거래시엔 시가 30% 내외에서 가능하지만, 특수관계자와 거래한 경우에는 시가 5% 범위내에만 거래해야합니다. 만약 그 범위를 벗어난다면 국세청에서는 그 거래를 인정하지 않아 세금을 더 부과할 수 있으니 유의하셔야 합니다.
먼저 거래할 물건을 찾았다면 매도자와 가격에 대해 협의를 하고 시장의 가격 동향을 살펴본다음 상태 및 위치등을 고려하여 적절한 가격을 제시하여 협상하도록 합니다. 협상이 완료되었다면 계약서를 작성하는데 계약서에는 거래가격과 조건, 일정 과 해지조건등이 포함됩니다. 계약서 작성 후에는 양측이 계약서를 검토하고 서명합니다. 보증금은 거래의 성사를 보장하기위해 지불되는 것으로 계약금액에 적용될 수 있습니다.
계약이 체결되었다면 전문가를 통해 부동산을 검증하는 단계에 들어가야합니다. 상태를 확인하고 결함이 있는경우 매도자와 협의하여 해결해야합니다. 모든 조건이 충족되었다면 구매자는 잔금을 지불하고 부동산 소유권을 이전 받습니다. 차후 등기부등본을 통하여 부동산의 소유권이 정식으로 이전되게 됩니다.
만약 거래중 계약 해지조건이 발생하였다면, 계약서에 명시된 조건에 따라 해지절차를 따르며 직거래의 경우 상대방과의 협약, 계약서 작성등의 여러과정을 거치게 되므로 신중하고 주의깊게 진행해야합니다.
내돈 지키는 방법
사실 수 억원 짜리 계약을 하면서 사기 당하지 않을까 걱정하게 됩니다. 이런 분들을 위해 안전하게 직거래 할 수 있는 서비스도 있습니다. 가장 먼저 공인중개소 계약서 대필입니다. 공인중개사가 계약서를 검토하고 계약서 작성을 도와주는 것이며 이는 집주인과 임차인 각각 5~30만원 정도를 부담하게 됩니다. 정해진 수수료가 없어 협의는 가능합니다.
대필서비스 두가지 방법
첫번째는 계약서 작성만 돕는 방법으로 소유자를 확인하고 등기부 등본을 통하여 기초 권리관계를 확인해주는데 이 때 공인중개소 직인이 찍히지 않아 계약 사고가 나도 공인중개소 책임이 없어 가격이 저렴합니다.
두번째는 직인을 찍고 공제증서를 받는 경우인데 이는 비용이 더 들어가게 됩니다. 대신 계약사고 발생시 중개업소에서 1억원 한도내 책임을 지게 되어 안전하다고 볼 수 있습니다.
직거래플랫폼 활용하는 방법
대필을 이용하지 않아도 플랫폼등에 안내된 표준계약서, 안심계약방법 등을 참고하시면 됩니다. 세입자가 보증금을 떼이지 않는 방법으로는 ‘전월세 권리보험‘이 있습니다. 가입하기위해서는 주택도시보증공사 또는 서울보증보험에서 가능하며 HUG의 경우 전세보증금이 수도권은 7억원이하 그외 지역은 5억원이하까지 가능합니다. 물론 공인중개사가 날인한 전세계약이 있어야합니다.
매매거래시 피해방지용 보험
부동산 권리보험은 부동산 거래와 관련된 리스크를 보호하기위한 것으로 부동산을 매매하거나 임차할 때 발생할 수 있는 다양한 문제로부터 보호를 제공합니다. 예를 들어 소유권 문제라든가 구조적 결함이 있을때 이로 인한 고비용 수리에 대비 할 수 있으며 이전 소유자가 가지고 있었던 부채나 저당 등으로 인한 문제를 보호할 수 있습니다. 또한 임차인은 임대인의 부실로 인한 문제로부터 보호해줍니다.
더케이손해보험의 경우 부동산권리보험, 퍼스트주거용권리보험, 퍼스트어메리칸권원보험등이 있으며 이는 매매대금 전액이 보장됩니다. 3억원 기준으로할때 153,800원이 보험료이며 등기수수료도 할인되어 공제회원의 경우 277,600원만 납부하면 되며 사전 권리조사 서비스와 법무사 과실담보도 제공되니 필요에 따라 가입하는 것도 방법입니다.
부동산 직거래방법을 보다 안전하게 하기위해서 주의사항 숙지하여 주시고 안전한 거래 하시길 바랍니다.